别和北马 REHDA 站得太近就行了

《摆渡人的歌》专栏 #325

光华日报《摆渡人的歌》专栏 | 2016年10月30

我对马来西亚房地产商会 (REHDA) 槟州分会前主席拿督陈福星引用 “居者有其屋” 借题发挥的讲话很反感,想为槟州子民讲几句公道话。

在这之前,REHDA 取得槟州政府的共识,在附带条件情况下,允发展商建筑物的容积率(Plot Ratio),从原本87个单位提升至128个单位,但不能冲突州政府的30万令吉可负担房屋目标,所以单位面积必须超过900平方尺、售价需超过40万令吉,若无法承建20%可负担房屋,必须缴交每平方尺5令吉献金。这是本篇专栏的伏线。

陈福星在槟岛出身与发迹,是子承父业的发展商翘楚,在安华担任副首相、伊布拉欣沙厄担任槟州副首长时期,便以 活跃槟州房地产业界,曾经盛名一时,他当然有代表发展商讲话的条件。只是,他的房地产公司近期专注于南威省地带发展,对槟岛土地稀、空间小、密度高、街道窄、车辆塞的困境,不甚了解也不见关心。

也许 “马来西亚房地产商会槟州分会” 是势力巨大的平台,陈福星连续10年站在槟州分会主席的台阶,我看到他自2008年新政府上台开始,言论一概在商言商的姿态,还不时在媒体大发伟论,公然指导槟州政府应该怎么做房屋政策,语气比公司市值、地库存量、交易业绩、地理眼界更高更大的上市机构,更加不可一世。所以,听他针对 “居者有其屋” 的言论,我有保留。

2017年财政预算案,我们看到马来西亚房地产商会的影响力不大,没能左右财长纳吉对我国房地产业界提供奖掖,许多激发房地产生意的好处,都以官联、政联机构为先,使私人界发展商面对严峻的 “挤出效应”(Crowding-out Effect),必须自救才能生存。这是全国性课题。

我要综合中文媒体的报道,引述陈福星所谓 “让民众更易能达到居者有其屋的目标” 的6大建议,逐点剖视。他的6项建议是:一、银行必须重新审核申请房贷的架构;二、降低房贷利率;三、国能及英达丽水应该豁免付费;四、协助发展商减低成本;五、(槟州政府)降低对发展商施加的献金;六、(槟州政府)需购买私人发展的廉价、中廉价屋,然后以选租后买方式让赤贫人士拥屋。

在这种周边环境下,陈福星选对槟州政府喊话,是站错台、对错标、讲错话的大荒谬。因为,他的6大建议,第一、二、三项,权势全由联邦政府掌控,他对槟州政府喊话,没有联邦法律根基,讲了等于白讲。

站错台对错标讲错话

至于第四项建议,即 “协助发展商减低成本”,我相信物竞天择,适者生存的定律,衣食住行和柴米油盐茶酱醋,各行各业都要减低运作或制造成本才能领到免死牌,政府岂能单单维护发展商这群肥猫,而忽略更大更宽的整体市场供应链?过去30年,大马发展商经历多次的败市周期,最后还是浴火凤凰,找出生天。英谚有句话,“受不了热就得逃出厨房”,发展商如果成本失算,那是因为躺在舒适区太久,不懂得应对骤变的生意环境,绝对不能期待政府拨动纳税人的资源来打救。何况,发展商盛世赚大钱时,企业所得税是交给联邦财库,几时轮到州政府受益?

第五点,陈福星提醒州政府应该重新研究及审核发展献金的架构,可惜只有标题没有详情。据我所知,REHDA 逐年要求槟州政府提高公寓密度,但政府为了提升及改善排水沟渠以避免骤雨水患、拓新路宽旧道、整合新旧基础设施,在缺乏联邦政府拨款之下,才大刀阔斧改革献金架构,同时为发展商提供 “取之社会、回馈社会” 做些企业社会责任(CSR)的积善机会。

这里,陈福星发言的出发点,必须严正商榷。他说,槟州州政府征收发展献金,会是羊毛出在羊身上,意即发展商会把发展献金算在建筑成本上,然后把它直接转发给消费者承担,然后,消费者就必须付更高的费用才能购得屋子。谢谢陈福星,你终于让我们从 REHDA 领导口中,知道发展商惯常作业的嘴脸。

接着,陈福星也说,州政府应指示发展商规定产业售价,避免市面上出现太多豪华单位,最后导致人民无法购买。这点也要严正商榷。

其实,槟州市面50万令吉以上的民居单位是公开市场,售价与购物者名单不受州政府控制,任何财务风险全由发展商承担。此外,州政府也期望,发展商从豪华单位赚得的利润,能用来交叉补贴槟州可负担房屋计划,所以,州政府只是针对可负担房屋的承建量施以严格条件,决不妥协,以其确保中低收入槟民居者有其屋的供求量,不受破坏。

针对第六点,陈福星强调,除了中央政府改善政策能让人民购得房子,州政府也一样可以做到。他说:“很多廉价屋及中廉价屋单位被拍卖,而且用很低的价格拍卖出去,认为州政府购买这些单位,然后出租给贫穷人士,让更多人受惠。”

其实,打开天窗讲亮话,槟州政府曾经拨款购买滞销的廉价屋,再分配给低收入子民。首创计划涉及20多个廉价单位,地点是在南威省 Asas Dunia 房屋发展区,这项计划是陈福星担任 REHDA 北马分会主席期间落实。他假借这个平台发言,难免给人留下 “自助服务” 的印象,不太好吧!

 

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Member of Parliament, Malaysia (2008 - Present) Columnist
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